土地市場冰火兩重天 收入快速跌落成為新常態

土地市場冰火兩重天

財政部今天公佈了8月份的數據,1-8月份土地出讓收入比去年同期已經減少了超過一萬億,下降38.4%。土地市場的這種快速跌落正在成為今年的新常態,即使8月份的房地產銷售已明顯回暖,但能拉動的土地市場也僅僅限於少數一二線城市。

土地出讓收入一直是地方全口徑收入的重要組成部分,也是地方國企資本運作的重要工具。而今,土地市場的大規模遇冷可能會對地方財政穩增長措施帶來一定影響。

導讀

儘管供應減少了,但從成交情況來看,大量土地還是出現了流拍。全國300個城市共成交土地1531宗,環比減少30%,同比減少 36%;成交面積 5389 萬平方米,環比減少 29%,同比減少 40%。成交環比、同比減少的幅度,均大大超過了供應環比、同比減少的幅度。

本報記者 張曉玲

實習記者 萬雅婧 深圳報導

一面是北京五環外拍出樓面地價5萬的「地王」,一面是許多二三線城市土地流拍,供需失衡。

這正是當下房屋銷售市場的折射。9月15日財政部公佈的數據顯示,8月份房地產營業稅增長28.1%,主要是受房地產銷售回暖帶動。但銷售回暖並沒有帶動土地收入同步增長,相反土地市場仍保持高速回落的態勢,1-8月,國有土地使用權出讓收入同比下降38.4%。

地價、房價無疑具有相互的傳導效應,土地市場的火爆僅限於北上廣深這樣的少數城市,大多數的二三線、三四線城市樓市依舊冷清尷尬。

一線城市的房地產市場率先回暖成為了開發商對於該等區域的「安全性」確證,導致他們集中跑到一線城市哄搶土地,而這反過來又加劇了三四線的去庫存困境。

開發商們的心裏也充滿了矛盾,不能去過剩的三四線,只能搶一二線尤其是一線土地,8月份房地產投資增速再次創下新低;但這種過度的哄搶,已經將一線土地價格推至天價,未來經營堪憂。

北京:五環外的地王

8月31日到9月9日,10天內,北京出現了連續4宗樓麵價超過5萬的地王。

這四幅地塊分別位於石榴庄、東壩以及孫河,除了石榴庄位於四環外,其他三幅都是在北京五環外,在兩三年前,都是入不了開發商的眼。

然而,在2015年房企扎堆一線、激烈競爭之下,這些地塊也成了香餑餑,地價翻倍增長。而賣出這些土地,讓北京市今年的土曹為霖地出讓金一舉突破了1000億,達到了1012.83億。

不僅是北京。中原地產研究部統計數據顯示:截至9月13日,一二線城市在金九銀十初期,出現了地王頻出的現象。9月一線城市成交7宗住宅土地,平均溢價率超過34.53%。平均樓麵價達到了1.73萬的年內最高點,二線城市也已經成交了72宗土地,平均溢價率高達47%。平均樓麵價也達到了3715元每平米,均為年內最高點,也創造了最近幾年的最高紀錄。

從房企動向來看,2015年,前十大標杆房企拿地全面回歸一二線,標杆房企一線城市已經購入土地面積684萬平米,二線城市購入土地2959萬平米。這兩大指標均處於歷史最高紀錄。年內,標杆房企在一線城市拿地佔比高達12.4%,而在一二線城市合計高達65.9%,基本已經放棄三四線市場。

進入9月,標杆房企在一線搶地更加明顯。截至15日,標杆房企一線搶地已達130.22億,其中北京一地已過百億。

據公開數據統計,2015年以來,總價地王和單價地王均位於一線城市。全國土地成交總價最高為廣州海珠區廣紙片區地塊,總價為88.9億元;樓面單價最高的為深圳福田區深南香蜜立交西北側地塊,樓面單價為7.77萬元/平方米。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,一線城市最被標杆房企看好,雖然地價不低,但市場成交的熱度高,能夠維持一定的去化,而且一線城市房企庫存、土地部分消耗比較嚴重,房企自然積極補充一二線城市的土地,相對而言,對三四線城市的拿地積極性不是那麼高。

二三線土地頻現流拍

與一線城市土地市場的火爆形成強烈對比的是,很多的二三線、三四線城市土地出現了流拍,整體冷清。

中國指數研究院提供的數據顯示,從供應情況看,8月份全國300個城市共推出土地2610宗,環比減少5%,同比減少3%;推出土地面積8975萬平方米,環比減少1%,同比減少17%。

儘管供應減少了,但從成交情況來看,大量土地還是出現了流拍。全國300個城市共成交土地1531宗,環比減少30%,同比減少36%;成交面積5389萬平方米,環比減少29%,同比減少40%。成交環比、同比減少的幅度,均大大超過了供應環比、同比減少的幅度。

在CRIC監測的300個城市經營性土地中,7月土地市場成交面積3190萬平方米,環比下降8%,成交總價914億元,較6月下降32%;8月成交繼續大幅回落,成交建築面積2884萬平方米,同比下滑55.1%。成交總價710億元,較7月下降35%;7、8月出讓的土地中,一線城市成交金額佔27%,二線城市佔57%,三四線城市僅佔16%。

對於上述現象,有業內人士分析,目前一線城市供應用地相對減少且供應的土地多位於市郊,二三線城市雖然供應用地較多,但對開發商難以產生足夠的吸引力,所以土地流拍的現象便時常發生。

這300個城市絕大部分是二三線城市。而從典型的十大城市來看,也分化嚴重。據中指數據顯示,8月重慶宅地供應量繼續下滑,環比減少38%,成交的12宗宅地全部底價出讓,平均溢價率為0,底價成交低迷之勢一時難以轉變。

成都宅地供求量已連續4個月下滑,8月供地量環比再降62%,為年內單月最低值;成交量方面環比下滑93%,本月僅成交1宗宅地,天府新區華府板塊3宗地和成華區張肇良1宗宅地均遭遇流拍。

南昌住宅用地供求量由上月觸頂后大幅回落,環比降幅均超七成,重回之前的低位水平。8月成交地塊以工業用地及南昌縣地塊為主,主城區表現較萎靡。

不過,CRIC數據亦顯示,在市場低迷的情況下,部分二線城市如杭州、武漢、南京、廈門等卻受到房企熱捧。房企如碧桂園、中鐵、華潤、中水電等實力企業的高價買地,促使這些城市宅地推出與成交樓面均價有所回升。相比之下,三四線城市則「壓力山大」,僅有少量經濟較為發達的城市如佛山、南通等出現高溢價成交的情況。

開發商心態複雜

8月尤其是9月,大型房企拿地投資的積極性增加,但不同房企之間分歧加大,反映了開發商群體的矛盾心理。

一些原本投資相對保守的房企近期開始發力,如龍湖7月在土地市場投入總資金達62.75億元,9月份更在北京拿下一幅地王。

但對龍湖來說,在一線城市的搶地已經超越了傳統的地價-房價的成本測算體系,在孫河高價拿地,某種程度上是因為龍湖此前在這裏已有布局,此次拿地可以形成聯動效應,平衡成本和風險。

今年在一二線搶下5幅高價地的華潤,費用超過400億,華潤對其拿地的心態剖析,也反映了公司的無奈。華潤置地稱,針對局部城市土地競拍市場可能過熱的預判,並已放棄參與競買北京孫河、東壩、石榴庄等高總價地塊。上半年在土地市場的表現,是公司在穩健執行投資策略之時與部分重點城市供地節奏偶合的結果。

一、二線地王的爭搶者,也發生了變化。以往出現在一二線地王爭奪中的融創、泰禾、萬科、恆大等已經不見蹤影,取而代之的更多是央企、地方國企。

以9月9日的孫河地塊為例,參與孫河拿地的共有12家企業或聯合體,其中央企或央企聯合體有5家:方興、保利(龍湖、首開、平安聯合體)、中糧、葛洲壩、中鐵建;還有一家遠洋地產,其大股東為險資中國人壽;3家為北京市(區)國資背景的企業,分別為金融街、天恆、金隅大成;中小民營企業只有中駿置業和懋源,此外還有一家上市房企金地。

從今年北京土地市場成交結果來看,今年主要的拿地大戶特別是優質地塊拿地大戶也是保利、華潤、方興、中鐵建這樣的央企,以及首開、城建、天恆這樣具有國資背景的房企。

還有一個趨勢是,為了分散風險,即使是央企或國企,大多數仍為聯合拿地,如陽光城平安在上海,保利首開、中鐵建方興在北京,合作成了房企獲取「地王」的主要方式。

「京城土地價格的上揚,後期高房價的支撐乏力,利潤空間壓縮使得不少房企被迫調整拿地策略,甚至運營策略。」北京一位業內人士指出。

21世紀經濟報導記者了解到,萬科、恆大、融創們,正在通過盤活存量市場、兼并收購、強強合作等來獲得新的土地資源。

萬科與萬達的合作,據萬科高級副總裁譚華傑透露,雙方的合作正在緊鑼密鼓進行中,預計今年能達成至少一個重大合作項目,而雙方的合作規模將超過千億。

恆大地產目前帳上現金充足,恆大董事局主席許家印表示,後續要通過併購來擴充土地儲備。

而融創董事長孫宏斌則公開表示北京地價已經太高,其近期重點也是在成都、武漢、南京等二線城市拓展。(編輯 譚翊飛)

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